持ち家と賃貸を比較してみた
私はもう自宅を所有していますが、もし賃貸だった場合との比較を分かる範囲でしてみます。
結論から申すと持ち家の方が私の場合お得でした。
持ち家3709万の出費
賃貸最安では6027万の出費
その内容は記事をお読み下さい
条件
①人間平均寿命の85歳までをシミュレーションします
②今の自宅と同程度の広さの賃貸を比較します。約専有面積105平米
③住宅ローン控除も対象とします。最大400万
④賃貸の場合家賃補助が最大毎月4万あるので入れ込みます。
⑤自宅は固定資産税やリフォーム費用も配慮します。
⑥賃貸は2年に一度更新料有(家賃1カ月分)
この前提条件で検証します。
持ち家の内容ですが
3910万で諸経費込みで購入。
35年ミックスローン(二つの借入に分けてます。)
内訳1つ目2000万が35年固定ローン0.96%
2つ目が1910万35年変動金利ローン0.545%
になります。
2016年当時ですので変動金利が少し高めです。
今最安がジャパネット銀行さんで変動金利0.415%ですから差額0.13%ですね。
毎月返済額だと2069円返済負担が減ります。
35年固定金利はあまり変化がないと思います。
多分ARUHI住宅ローンでも10年間固定0.71% 11年から35年まで0.96%しかも一般団信ですので保証が少ないと思います。
話がそれましたが毎月返済額は元金均等払いで毎月11万6441円です。
その他にかかる費用は
①固定資産税、都市計画税で年間10万 (22年経過すると6万程に下落します)建物の耐用年数の関係です。
②火災保険、地震保険年間4万
③15年に一度外壁塗装150万 3回実施で450万
④水回りリフォーム(お風呂、キッチン、トイレ2か所)20年に一度全取り換え1回辺り150万 2回実施で300万
これぐらいかと
残り人生55年としたら(今30歳で85歳まで生きるとして)
① 固定資産税、都市計画税 55年分550万
② 火災保険、地震保険を55年分220万
③ 外壁塗装 3回 450万
④ 水回りリフォーム 2回 300万
⑤住宅ローン総額返済額 4441万円
55年間の費用はざっくり5961万円
ここから私は住宅ローン控除が10年間で300万程引けます
持ち家は5961万-300万=5661万になります。
同条件で賃貸の場合 同じ地域で専有面積も同じぐらいのを探します。
築24年 100平米 駅7分 15.9万
築5年 110平米 駅13分 16.8万
築4年 100平米 駅12分 18.3万 準 ハウスメーカー施工
この3つが出てまいりました。
条件に近い上2つを按分します。家賃16.3万と仮定
ってか貸戸建築年数にかかわらず家賃あまり変わらない気がする 情報が3件しかないから比較難しいが
シミュレーション①
55年借りるとすると55年×16.3万×12カ月=1億758万
更新料27回 440万
家財保険55年分 55万
合計1億1253円
あれ全然持ち家の方が安くないかい
差額5592万持ち家の方が得だ
勤め先からの家賃補助毎月4万を定年まで30年間貰うとする1440万の補助になる。
この家賃補助は所得の対象であるから20%税金がかかるであろう288万は税金
差額1152万の補助
それでも持ち家と差は4440万
う~んこれでは戸建不動産業者のカモになってしまうではないか!!!!!
私は考えた、、、、
賃貸の前提条件おかしくねぇかい
そもそも家賃55年間同じなんてありえへん
もう一度検索する
基本的には家賃は新築より30年経過すると25%~30%下落する
専有面積が広ければ広いほどこの下落率は大きい。
シミュレーション変更②
10年目まで家賃16.3万 1956万+更新料81.5万=2037万
11年目から家賃14.6万 10%下落 1752万+73万=1825万
21年目から家賃13万 当初より20%下落 1560万+65万=1625万
31年目から家賃11.4万 当初より30%下落 1368万+57万=1425万
41年目から家賃9.8万 当初より40%下落 588万+19.6万=607万
46年目から家賃9万 当初より45%下落 1080万+45万=1125万
合計8644万+家財保険55万-家賃補助1152万=7547万が賃貸のリアルに近い金額
そういえば家の近所で築40年オーバーの一戸建て貸家9万で以前募集してたわ
自宅 総額5661万円
賃貸 総額7547万円
になりました。
この差額を埋めるには逆算で1886万の差額があるからこれを55年で割り
毎月3万安い部屋に住めれば差額は0になります。
同じ間取りで同じエリアはまず不可能でしょう。
これを実現するには
シミュレーション③
子供幼少期は50平米 5年目まで 家賃6万 360万+更新料12万=372万
子供が思春期時は100平米 6年目から26年目まで 家賃14万 3360万+140万=3500万
子供が巣立ったら50平米 27年目から55年目まで 家賃6万 2016万+84万=2100万
合計5972万+家財保険55万=6027万
であれば現実的です。
最後に持ち家って更地で換金できますよね
38坪あるので相場見ると坪60万程
38坪×60万=2280万
手数料等6% -136万
建物解体費用建坪6万 -192万
差引1952で売却出来そう。
そう考えるとやはり持ち家が私の場合得でした
いくら最終違うかというと
結論
持ち家3709万の出費
賃貸最安では6027万の出費
差額2318万持ち家がお得と結果が出ました。
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